Ce guide est conçu pour ceux qui souhaitent connaître les caractéristiques et les conditions des hypothèques pour les étrangers en Espagne.
Les acheteurs étrangers préfèrent souvent contracter un prêt dans leur pays d'origine. Cependant, l'offre de prêts hypothécaires espagnols peut être très attrayante, à la fois pour les étrangers résidant en Espagne et pour ceux qui n'ont pas de résidence dans notre pays.
En fait, comme vous pouvez le voir dans la section suivante, le nombre d'étrangers optant pour cette alternative a augmenté.
Sans surprise, la demande étrangère pour le logement est à des niveaux historiques, représentant 13,75% des ventes totales en 2022.
Les étrangers contractent un grand nombre d'hypothèques en Espagne
Selon les chiffres de l'Annuaire immobilier du Collège des registres pour 2022, 6,58 % des hypothèques contractées en Espagne pour l'achat d'une propriété ont été signées par des citoyens étrangers.
Régions avec le plus grand niveau de contraction
Cela étant dit, les communautés autonomes avec la plus grande prédominance d'hypothèques contractées par des étrangers étaient la Catalogne (avec 24,7 % du total), l'Andalousie (19,3 %), la Communauté Valencienne (17,5 %), et la Communauté de Madrid (11,5 %).
Cependant, le poids le plus important de l'achat a lieu dans les régions ayant une activité touristique élevée ; c'est-à-dire les Îles Baléares, les Îles Canaries, la Communauté Valencienne, Murcie, l'Andalousie et la Catalogne.
Pays d'origine
En ce qui concerne les pays d'origine, il y a une grande hétérogénéité, car la moitié des hypothèques correspondent à des citoyens roumains (10,36 %), marocains (6,26 %), britanniques (5,78 %), italiens (5,74 %), chinois (5,18 %), allemands (3,86 %) et français (3,72 %).
Votre nationalité influence-t-elle les conditions de votre prêt immobilier ?
En règle générale, les conditions de souscription d'un prêt immobilier sont influencées par, entre autres facteurs, le profil économique du demandeur, ainsi que les caractéristiques du bien immobilier et de l'environnement où il est situé.
Cela étant dit, la nationalité peut également influencer les conditions du contrat de prêt hypothécaire, car le profil de crédit des citoyens d'un certain pays peut être considéré comme plus risqué que celui des citoyens d'un autre pays.
En bref, le pays d'origine du demandeur de prêt immobilier peut être une indication qui affecte positivement ou négativement l'évaluation des risques de crédit qui y est associée.
Comme nous le verrons dans la section suivante, cela affecte principalement les étrangers qui ne résident pas habituellement en Espagne.
En revanche, le secteur bancaire est soumis à une forte pression réglementaire pour le contrôle du blanchiment d'argent, il est donc obligé d'appliquer des mesures particulièrement
rigoureuses pour garantir que les investissements et les opérations de ses clients étrangers respectent la loi.
Prêts hypothécaires pour les résidents et non-résidents étrangers en Espagn
L'un des aspects qui exerce une influence significative sur les conditions du prêt hypothécaire accordé à un étranger est qu'il soit résident habituel en Espagne ou non.
Les prêts hypothécaires pour les résidents étrangers en Espagne sont des prêts ordinaires, comme ceux accordés aux citoyens espagnols. Alors que les prêts hypothécaires pour les étrangers non-résidents sont soumis à des conditions plus exigeantes.
Tout d'abord, toutes les institutions financières n'approuvent pas les prêts hypothécaires pour les étrangers non-résidents en Espagne. Dans d'autres cas, les prêts sont soumis à certaines limitations et conditions qui affectent principalement le montant maximum à financer et le taux d'intérêt établi dans le contrat.
Les principales raisons de cette restriction sont liées à la difficulté de traiter avec les clients qui ne respectent pas leurs engagements. En effet, en cas de non-paiement, il est difficile d'engager des actions légales efficaces, en particulier dans le cas de ressortissants étrangers non-européens.
En fait, dans une hypothèse de défaut de paiement, il est difficile de procéder à la saisie de biens à l'étranger, de sorte que la principale garantie disponible sera le bien immobilier lui-même.
Conditions requises pour obtenir la résidence fiscale
Pour qu'un particulier soit considéré comme résident fiscal en Espagne, il doit remplir au moins une de ces conditions :
Rester dans le pays pendant plus de 183 jours au cours de l'année civile, bien que les absences sporadiques soient incluses dans le décompte final.
Le centre principal ou la base de vos activités ou intérêts économiques doit être en Espagne, directement ou indirectement.
Votre conjoint légalement non séparé et vos enfants mineurs à charge doivent résider en Espagne.
Conditions des prêts hypothécaires pour les étrangers en Espagne
Les conditions habituelles des prêts hypothécaires pour les étrangers en Espagne sont similaires à celles des citoyens espagnols, à l'exception de ce qui a été spécifié ci-dessus, ainsi que de certains détails qui affectent la documentation.
• Tout d'abord, il est nécessaire d'ouvrir un compte courant auprès d'une banque dont le siège est en Espagne et dans laquelle vous souhaitez souscrire le prêt hypothécaire.
• À cet égard, les prêts hypothécaires sont proposés à la fois à taux variable (basé sur l'indice Euribor plus un différentiel) et à taux fixe. Cette dernière option permet de garantir que les mensualités à payer restent constantes tout au long de la durée du contrat. Il convient de noter que les taux d'intérêt fixés pour les non-résidents en Espagne sont généralement plus élevés que ceux offerts aux résidents.
• Le niveau d'endettement du demandeur ne peut pas dépasser 30%-35% de ses revenus réguliers, c'est-à-dire que le montant résultant de l'addition de la future mensualité du prêt hypothécaire et des mensualités d'autres dettes existantes ne peut pas dépasser cette limite.
• D'autre part, les périodes d'amortissement maximales varient entre 20 et 30 ans - exceptionnellement - à condition que l'âge du demandeur ne dépasse pas 70 ans avant l'expiration du prêt hypothécaire. Cela dit, les durées maximales pour les non-résidents ne dépassent généralement pas 20 ans.
• La contribution de garanties immobilières et de garanties personnelles favorise les conditions de financement. Cependant, nous avons déjà indiqué que les propriétés à l'étranger ne sont pas des actifs que les banques espagnoles valorisent particulièrement en raison de leur inaccessibilité. Pour la même raison, les garanties personnelles doivent être fournies par les résidents en Espagne.
• Enfin, la souscription d'un prêt hypothécaire entraîne une série de dépenses complémentaires, telles que les frais de notaire, les frais d'enregistrement, les frais de gestion et les taxes. Tout cela représente généralement entre 8 % et 13 % du prix de la propriété.
En plus de ces conditions générales, il est conseillé d'analyser plus spécifiquement les aspects suivants.
Limites de crédit des prêts hypothécaires
En règle générale, les prêts hypothécaires en Espagne ont une limite de crédit pour l'acquisition de la résidence principale équivalente à 80 % du prix de vente ou de la valeur d'évaluation de la
propriété. Dans le cas d'une deuxième résidence, telle qu'une maison de vacances, le montant est généralement réduit à 60 %.
En somme, le demandeur doit fournir son propre capital représentant entre 20 % et 40 % de la valeur de la propriété.
En principe, les hypothèques pour les résidents étrangers en Espagne sont régies par ces mêmes limites, sauf si la banque estime que le profil de crédit du client représente un risque trop élevé et réduit le financement disponible en fonction des circonstances.
De leur côté, les étrangers non-résidents devront assumer les limites de financement pour une propriété non-habituelle, étant donné que leur statut de non-résident rend impossible la considération de la propriété autrement.
De plus, et en raison des risques que nous avons déjà décrits précédemment, les hypothèques accordées aux étrangers non-résidents peuvent voir leur limite maximale réduite jusqu'à 50 %, si la banque le juge approprié.
Documentation requise pour le traitement des hypothèques
La documentation requise par les institutions financières pour l'étude de viabilité et l'approbation ultérieure d'une hypothèque est similaire pour les clients étrangers et nationaux.
La principale différence réside dans le type spécifique de document qui prouve les informations économiques requises par la banque, utilisé pour évaluer le profil de crédit et la solvabilité du client.
Cela est dû au fait que la documentation spécifique diffère d'un pays à l'autre, l'important étant les données qu'elle contient.
Cela étant dit, nous procédons à vous fournir une liste des documents habituels requis lors de la demande de prêts hypothécaires pour les étrangers :
• Copie du NIE ou du passeport et, le cas échéant, du certificat prouvant la non-résidence en Espagne.
• Certificat de résidence fiscale.
• Contrat de travail et les 3 dernières fiches de paie reçues dans le pays où vous résidez.
• Déclaration fiscale de l'année dernière.
• Relevé bancaire du compte où est versé votre salaire, avec les mouvements des 12 derniers mois.
• Les 3 derniers reçus de vos dettes en cours, tels que des prêts ou des cartes de crédit.
• Registre de vos actifs actuels, tels que des titres de propriété ou des comptes bancaires.
• Note simple du registre foncier de la propriété à acheter.
• Contrat d'achat de la propriété ou, à défaut, l'accord d'acompte, qui est un pré-accord avec le vendeur de la propriété.
Rapport de risque de crédit pour les non-résidents
Dans le cas spécifique des non-résidents, les institutions financières exigent un rapport de risque de crédit afin de vérifier l'activité et la solvabilité économique dans le pays où ils résident et travaillent.
Ce type de rapport est délivré par des entités telles qu'Experian au Royaume-Uni, SCHUFA en Allemagne, TransUnion aux États-Unis ou TransUnion CRIF en Russie.
De même, une preuve du capital apporté doit être fournie afin de prévenir les opérations de blanchiment d'argent.
Traduction de documentation
Toute documentation soumise provenant d'un pays ne parlant pas espagnol doit être traduite par un traducteur assermenté, aux frais du client.
Cependant, en raison de la croissance des prêts hypothécaires pour les étrangers, il existe déjà des entités qui ont leurs propres traducteurs, ce qui leur permet de se dispenser de la traduction assermentée.
Présentation de la documentation
La pratique habituelle est que le client doit présenter personnellement les documents originaux à la banque, ainsi que signer le contrat devant un notaire.
Cependant, il peut y avoir des cas où l'institution financière accepte la soumission postale ou numérisée de tels documents, ainsi que l'apparition d'un représentant légalement autorisé avec procuration notariée. Évidemment, ceci est plus fréquent dans le cas des hypothèques pour les étrangers non-résidents.
Indépendamment de la possibilité de soumettre la documentation électroniquement, nous recommandons que vous alliez toujours personnellement à la banque. De cette manière, vous pouvez recevoir des informations et des conseils du gestionnaire personnel sur tout ce qui
concerne la procédure d'octroi de prêt hypothécaire, le calendrier d'amortissement et le reste des conditions établies dans le contrat.
Nous espérons que cette information vous sera utile lorsque vous contractez une hypothèque pour les étrangers en Espagne.